建设用地使用权合同

　　一、建设用地释义

　　建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

　　我国实行土地用途管制制度。

　　国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

　　使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

　　(法律援引：《土地管理法》第4条)

　　二、建设用地使用权

　　农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

　　农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

　　(法律援引：《国有土地管理法》第11条)

　　三、土地使用权出让合同

　　土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。

　　(法律援引：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第1条)

　　四、土地使用权出让合同的效力

　　开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。

　　在2005年8月1日以前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。

　　经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

　　(法律援引：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条、第3条)

　　五、土地使用权出让合同纠纷的解决

　　当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。

　　土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。

　　受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

　　受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

　　(法律援引：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3、4、5、6条)

　　六、土地使用权转让合同

　　土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。

　　(法律援引：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第7条)

　　七、土地使用权转让合同的效力

　　土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

　　土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

　　土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

　　(法律援引：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11、12、13条)

　　八、土地使用权转让合同纠纷的解决

　　土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

　　转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

　　土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

　　1，已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持;

　　2，均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;

　　3，均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;

　　4，合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

　　未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

　　(法律援引：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8、9、10条)