租赁合同

　　一、释义

　　租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人;对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。租赁物须为法律允许流通的动产和不动产。

　　二、注意事项

　　1、租赁合同的内容应当包括：租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。(合同法第213条)

　　2、租赁期限六个月以上的，合同双方必须签订书面的租赁合同，如果没有采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同中任何一方都可以随时解除合同，但是如果出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，这里所指的合理期限，一般是指给予承租人寻找替代租赁物的合理时间。(合同法第215条、232条)

　　3、合同法明确规定租赁合同的期限不得超过二十年;超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满后，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。(合同法第214条)

　　4、租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条规定在学理上被称为“买卖不破租赁”，也就是说出租人将租赁物出卖给第三人，并不影响租赁合同关系，承租人可以继续享有租赁物的使用权。(合同法第229条)

　　5、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。(合同法第236条)

　　三、出租人的权利和义务

　　1、合同解除权

　　(1)擅自转租解除

　　除合同授予承租人转租权外，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人;承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。(合同法第224条)

　　(2)拒不支付租金解除

　　承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。(合同法第227条)

　　2、瑕疵担保义务

　　出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。(合同法第216、220条)

　　四、承租人的权利

　　1、收益权

　　在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。(合同法第225条)

　　2、维修请求权

　　承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。(合同法221条)

　　3、减免租金申请权

　　因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。同时，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人也可以要求减少租金或者不支付租金。(合同法第227、228、231条)

　　4、合同解除权

　　因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同;租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。(合同法第231、233条)

　　五、承租人的义务

　　1、正确合理使用租赁物义务

　　承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用;承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任;承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。(合同法第217、218、219条)

　　2、谨慎保管义务

　　承租人对于租赁物应当尽到谨慎保管义务，一方面应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。另外一方面，对租赁物进行改善或者增设他物需要经过出租人的同意，未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。(合同法第222、223条)

　　3、支付租金义务

　　承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。(合同法第225、226条)

　　4、返还义务

　　租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。(合同法第235条)

　　六、土地租赁的特殊规定(国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》部门规章)

　　1、国有土地租赁方式

　　国有土地租赁可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，个别地区必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。

　　2、国有土地租赁租金的计算和支付

　　国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算;承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。采用短期租赁的，一般按年度或季度支付租金;采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。

　　3、国有土地租赁的期限

　　国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。

　　4、承租土地使用权

　　承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

　　5、土地租赁合同转让

　　承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。

　　6、租赁土地的征收、征用

　　国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年限届满前不收回;因社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，应对承租人给予合理补偿。承租土地使用权期满，承租人可申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应予以批准。未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，承租土地使用权由国家依法无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。

　　7、土地租赁合同解除权

　　承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。

　　7、房屋租赁合同的特殊规定(合同法、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》司法解释)

　　1、优先购买权

　　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。(合同法第230条)

　　2、共同居住人的居住权

　　承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。(合同法第234条)

　　3、房屋租赁合同效力的认定

　　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

　　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　4、无效房屋租赁合同的处理

　　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

　　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

　　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人可以要求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。

　　5、同一房屋订立多份租赁合同的履行顺序

　　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租赁合同的履行顺序为首先是已经合法占有租赁房屋的，其次是已经办理登记备案手续的最后是合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

　　6、承租人解除权

　　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人可以请求解除合同：

　　(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

　　(二)租赁房屋权属有争议的;

　　(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

　　7、租赁期间房屋新建或装修的处理

　　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，根据合同法第二百一十九条的规定处理。

　　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，出租人应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失;因承租人违约导致合同解除，出租人对剩余租赁期内装饰装修残值损失不予赔偿，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

　　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，出租人无需补偿附合装饰装修费用，但当事人另有约定的除外。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，承租人应当根据出租人要求恢复原状。

　　承租人经出租人同意扩建，双方对扩建费用的处理没有约定的，办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

　　8、房屋转租的处理

　　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，不得以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

　　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

　　9、买卖不破租赁的特殊情况

　　房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的或者房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人的租赁合同自动终止。

　　10、优先购买权的特殊情况

　　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人可以以同等条件优先购买房屋。

　　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为承租人放弃优先购买权。

　　下列特殊情况下，承租人没有优先购买权：

　　(一)房屋共有人行使优先购买权的;

　　(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

　　(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

　　(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　8、车辆租赁的注意事项

　　车辆租赁时，必须交付完全符合国家规定的车辆，同时应当认真审查承租人的驾驶资。在租赁合同中应当对车辆情况、承租人资质、交通事故的相关责任进行详尽的约定，以避免因交通事故给车辆所有人带来的民事赔偿责任。