五种情形下房屋买卖合同效力的认定

　　在解决房屋买卖合同纠纷的司法实践中，首先需确定的问题为合同的效力。本文将参考生效判决，梳理下述情形对合同效力的影响。

　　一、夫妻一方处分夫妻共有房屋

　　北京市一中院的意见为，夫妻对其共同财产有平等的处分权。未参与房屋买卖行为的夫妻一方在房屋出卖后十年内未提出异议，不能认定其不知情。出卖房屋一方与第三人所签订的房屋转让协议，系双方当事人的真实意思表示，应为有效，双方应依协议约定履行各自义务。(参见“杜鹏等与黄保华经济适用房转让合同纠纷上诉案”，(2015)一中民终字第01258号;)

　　二、借名购买经济适用房

　　北京市三中院的意见为，经济适用房在性质上属于向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，在限制上市交易期间属于限制流通物。如果允许未取得经济适用房资格的当事人受让购房资格，既与国家制定和推行保障性住房的政策目的相悖，也损害了广大潜在符合购买保障性住房资格群众的利益。国家实行保障性住房制度，是基于公共政策的考虑，政府限定销售价格和对象，以保本微利的方式保证城市低收入者和住房困难者实现其住房要求，因此不符合条件的人购买或者使用经济适用房，客观上损害了其他符合购房条件人的购买权，是损害社会公共利益的行为，故一审法院认定借名关系无效与法有据。(参见“魏京蒙与魏德才合同纠纷上诉案”，(2015)三中民终字第00879号)

　　北京市一中院的意见为，借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。本案诉争房屋为限价商品房，属于政策性保障住房，且原购房合同是2009年8月28日，故石X与王X之间借名买房的口头协议应当认定为无效。(参见"石季春与王风英确认合同无效纠纷上诉案",(2014)一中民终字第06161号)

　　三、买卖未取得预售许可相关审批手续的房屋

　　北京市三中院的意见为，公民的合法权益受法律保护。根据所查事实表明，林X与赵X签订的《分期付款协议书》约定林X将涉案房屋所属产权一次性出让与赵X，因该约定转让的涉案房屋尚未取得预售许可相关审批手续，不得上市交易，故双方签订的《分期付款协议书》违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。(参见“赵德禄与樊小燕等房屋买卖合同纠纷上诉案”，(2014)三中民终字第13668号)

　　四、在诉讼过程中出卖涉诉房屋

　　北京市二中院的意见为，房屋买卖行为发生在秦X与曲X就涉讼房屋进行诉讼期间，且曲X借故拖延开庭并进行相关买卖及过户，其显具规避法律的故意。其次，曲X与郑X间房屋成交价格明显低于评估价格，且郑X在明知涉讼房屋有人居住的情况下，未看房即直接签订合同、即时过户却未予入住，有违通常交易习惯，故难以认定其在交易过程中系善意第三人。综上，曲X与郑X恶意串通签订2009年11月12日合同，该合同应为无效。(参见“郑广生诉秦世雄等房屋买卖合同纠纷再审案”，(2014)二中民再终字第8493号)

　　五、买卖未分割的作为继承财产的房屋

　　北京市一中院的意见为，201号房屋系吴×3与韩×婚姻关系存续期间购得，系夫妻共同财产，就此本案当事人均无争议。根据《中华人民共和国继承法》相关规定，韩×死亡时，继承开始，201号房屋的50%属于吴×3个人所有，另50%系韩×之遗产，在其未留有合法有效遗嘱的前提下，该部分财产由其全部法定继承人共同继承。韩×死亡后，其继承人未对其在201号房屋中享有的份额进行处理，遗产处于共有状态。吴×3、吴×1在明知上述事实的情况下签订房屋买卖合同，事前未征得全体法定继承人同意，事后未取得全体法定继承人的追认，因此构成恶意串通，损害其他继承人的合法权益，二人之间签订的存量房屋买卖合同和买卖201号房屋的行为无效。(参见“吴×1与吴×2等确认合同效力纠纷上诉案”，(2014)一中民终字第05173号)

　　上述第2至第5种情形，或是因为恶意串通损害了第三人利益，或是因为违反了国家相关政策规定，而使房屋买卖合同无效。本所律师建议，购房人在购买房屋时，应尽量充分了解房屋状况，并尽量进行实地调查，善意购买房屋。