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延期交房退房产生违约金、赔偿金问题

日期:2016-08-04 浏览次数:0
  2005年7月,李某与某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》,约定2006年3月31日前交付房屋,逾期按房价款万分之三支付违约金,超过60日的话,李某有权解除合同。2006年5月11日,房地产公司通知李某入住。其实于2006年5月1日,李某已经向该公司发出了退房申请,房地产公司同意申请,并签订了《退房协议》。约定“李某向被该房地产公司申请退房,经过双方协商,解除了《商品房买卖合同》。李某认为该房地产公司需要向其支付违约金,以及因买房支付的律师费、印花税等费用,双方产生争执。

  律师认为,该房地产公司从2006年7月31日起即产生逾期交房的违约行为,构成合同约定的违约责任,李某也相应地从2006年7月31日起就享有向该房地产公司主张违约责任的违约金请求权。该违约金请求权,并非另外因合同解除所产生的新损害赔偿请求权,而是因原合同债务不履行所产生的损害赔偿请求权,显然在合同解除前就已经存在,不因合同解除而失效。根据最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第66条的规定,不作为的默示只有在法律规定或当事人双方约定的情况下,才可视为意思表示。《退房协议》既然没有对违约责任做出明确约定,应视为李某没有放弃违约责任请求权。尽管《退房协议》没有约定违约责任等内容,但并不能因此视为李某同意不再主张该违约责任,应视为李某没有放弃违约责任请求权。

  关于购房过程中实际支出的诸如律师费、印花税等实际损失的产生直接起因于《商品房买卖合同》的解除,该合同解除属于协议解除,并不属于因该房地产公司的违约行为而导致的单方行使解除权解除或法定解除。《退房协议》本身既没有明确合同解除的原因,也没有任何证据显示该房地产公司逾期交房违约行为与《退房协议》之间有何因果关系,故李某关于导致合同解除的原因是该房地产公司违约逾期交房的主张没有事实与法律依据。一般不会获得法院的支持。

  在商品房买卖中,经常会出现因为违约和退房的问题,产生纠纷,如果不能很好地掌握其中的法律关系,会使自己的合法权益遭受或大或小的损失。

  北京市信凯律师事务所师由多名认同团队合作理念、专业化分工的资深律师及助理组成,拥有在中国及国际律师事务所的执业经历,是国内一流的房地产业务律师团队,多年来参与并代理八百多起房地产案件,专业处理各类商品房、二手房纠纷、房屋继承纠纷、房产开发、建筑工程、拆迁安置等案件。信凯房地产律师团队由管理团队、业务团队及技术保障团队组成,以“专注于您的委托”为宗旨,为客户提供最专业化的法律解决方案。
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