房屋租赁纠纷的种类及防范措施

　　在房屋租赁过程中容易出现各种各样的纠纷问题，具体的房屋租赁纠纷有哪些?如何能够避免发生这些租赁纠纷呢?有哪些防范措施?

　　(一)房屋租赁纠纷的种类

　　1、承租人不履行合同，长期拖欠租金。

　　这类纠纷占租赁纠纷70%，是目前房屋租赁纠纷的主要表现形式。当事人欠租金从几千元到数十万元不等。因欠租金而拖垮或被拖垮的企业并不少见。

　　2、未经有关部门批准，擅自改变房屋使用功能而发生的纠纷。

　　这类纠纷在近年的房屋租赁中为数不少。如一些工业区，原房屋使用功能绝大多数是厂房，但现在实际上绝大部分已改变为商业用途。其中未经审批业主或承租人擅自改变用途的占有相当大的比例。这类房屋进入租赁市场后，极易发生租赁纠纷。

　　3、不签订书面合同，或合同不规范，主要内容不完备，双方权利义务不明确而发生租赁纠纷。

　　由于租住住双方缺乏法律知识，或怕麻烦、图简便，特别是农村股份公司的村民出租房屋时，很少签订书面合同，更是留下了纠纷的种子。

　　4、为逃避管理和偷逃税、费而变相出租房屋发生的租赁纠纷。

　　一些业主为了不交管理费和租赁税赋，便和承租人串通，假以合同、联营、承包甚至借住的名义变相出租房屋，结果有的承租人假戏真做，不但不交房租，反而要出租人承担相应的经营责任风险，从而导致双方发生租赁纠纷。由于当事人规避管理和法律，发生纠纷后，往往因其行为的违法性致使合同无效，而得不到法律的有效保护。

　　5、专业市场欠租金户联手拒交租金而发生租赁纠纷。

　　一些经营亏本或获利较少的承租人，为了堤内损失堤外补，即少交或不交租金，联络多个小业主(承租人)以各种借口拒交租金，进而转移其经营风险。而且如果出租人处理方法欠妥或所出租的房屋在产权、质量、用途、等方面存在瑕疵的话，就极易发生多米诺骨牌效应，引起市场所有承租人拒交租金甚至索赔损失的事件发生。

　　(二)房屋租赁纠纷的防范措施

　　1、业主(出租人)要依法签订租赁合同，合法地出租房屋。

　　这里着重强调的是合法。房屋租赁关系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量减少租赁纠纷的发生，而且也是当事人保护自己最为实际的措施。要使租赁关系合法、有效，首先就要依法签定书面的租赁合同，将租赁当事人的权利义务在合同中明确的约定，这也就是通常所说的先小人后君子。其次就是合同内容不能违法，如房屋使用功能是住宅或厂房的，就不能未经有关职能部门审批，便在合同中擅自改变功能，作为商业用途出租。再次，房屋租赁法律关系，是一种比较特别的民事法律关系，它要做到合法、有效，除了双方当事人的意思表示真实一致、合同内容合法外，还要求具备法定的形式要件，如出租人必须持有政府职能部门颁发的《房屋租赁许可证》，及合同签订后必须在10日内到房屋租赁管理部门登记备案等。

　　2、出租人在签订合同前应对承租人的情况进行了解。

　　现实生活中，部分房主因自己的物业空置而心慌，只要承租人出现，不管他是否有能力付房租，就很草率地签订合同，甚至未签合同就将房屋交对方使用。结果到对方交不起房租时，才注意到其本来就没有支付租金的能力。这种纠纷发生后，吃亏的肯定是出租方。

　　3、出租人在出租房屋时，可要求承租人设立担保。

　　承租人设立担保，是减少因付不起房租而发生租赁纠纷的最为有效的办法之一。对于那些租赁面积大，租金总额高，租赁时间长的租赁关系，以及对承租人的资信状况不易掌握的当事人，设立担保尤为必要。

　　4、出租人出租房前，要全面、客观地估价整体经济状况，提出合理的租金价格。

　　在相关的房屋租赁纠纷案例中，可以发现，有的租赁纠纷时因为租金要价太高，偏离市场行情和整个经济状况。租价过高，不但租客难以承受，容易产生纠纷，而且出租人的利益也很难得到保证。

　　5、承租人应选择房屋产权明确的业主租赁房屋。

　　承租人租房前，最好到房屋租赁管理所咨询自己所想租的房屋是否可租，或请租赁所推荐可租赁的房屋，如能做到这点，基本上就可避免盲目租赁房屋而造成经济损失事件的发生。

　　6、租赁管理部门进一步加强对租赁市场的监管力度。

　　第一是进一步规范管理，严格依法发证和登记，做到不因自己发证或登记失误而造成租赁纠纷的发生。第二是加强检查，将整个租赁市场纳入有序的管理网络与视线中，发现非法租赁行为和租赁纠纷的苗头，及时予以纠正和化解。第三是加强宣传，逐渐使当事人认识到合法租赁的好处。第四是加强和有关职能部门的合作与配合，从不同角度履行好各自的职责，减少租赁纠纷的发生。