房价降低如何解除购房合同

我国目前的现状是先交一定比例的首付，剩下的贷款，但收到房屋却需要更多时间，如果期间房屋价格下降，那么购房者支付的首付款就会损失完毕，而且还要承担银行贷款利息，对这购房者来说，意味首一生的悲剧开始了，于是大家开始思考在房价如此下降的情况下能否退房，这问题也牵挂着每一个相同经历的人。

退房就相当于解除房屋买卖合同，而房屋买卖合同属于合同的一种，我国法律在调整合同时一般有约定的会优先适用约定。因此，当出现开发商与购房者约定的解除合同的情况出现时，购房者可以依照约定解除合同。如果没有约定，出现以下三大类情况，购房者也可以要求退房。

(一)购房者与开发商签订的房屋销售合同无效，购房者有权退房。通常，导致房屋销售合同无效的表现形式主要有两种：

1、开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。

2、开发商采取欺诈手段，诱使购房者与其订立房屋销售合同，合同无效。如开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期、装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况，可以认定为欺诈行为，合同无效。

(二)开发商违约的，购房者有权解除合同，并追究开发商的责任。也就是说因为开发商的原因导致购房者不能购买，不能如期收房或者不能以合同的要求收房时，购房者可以退房。例如下面几种情况：

1、开发商预售未取得商品房预售许可证，不能销售该房产;

2、开发商逾期交房构成根本违约，经催告3个月后仍不能交付使用的;

3、房屋结构有重大质量问题，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准影响购房者使用的;

4、由于开发商的过错，购房者不能依法取得房屋所有权证书的;

5、开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的;

6、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%的;

7、合同约定的其他退房条件出现的。

由此可见房价下降并不符合法定的退房情形，如果双方又没有约定的话可能无法达到退房的目的，但遇到房价下降时购房者可以采取以下方案来维护自己的合法权益，具体为：

其一，从房贷上下功夫，现在银行把握的很严，如果房贷不能审批下下，未必不是好事，如果你的房贷没有下来，那么还有机会，早在二零零三年，最高院就有司法解释规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”，该条款体现的就是情势变迁原则。

随着司法实践的进一步发展，最高人民法院在整个同法领域确认了情势变迁原则。相关法律规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

其二、最好的防守是进攻，在开发商本身存在的问题下下功夫，在中国一个小区能开发成功，要经历太多的关卡，开发商不可能打通所有的关节，一定能够找到他们的问题所在，从立项、规划、施工、监理、质量、消防、施工图、环评、外墙保温、施工资质、挂靠、分包、抵押等等，你如果听说开发商要盖几百个章，你就知道他有多少事，上述问题一一查起，找到他们的软肋，然后可以调解、也可以鱼死网破，关键看细节、策略，要打悲情牌，要控制好节凑，不要做鱼死网破。

其三、从购房合同中找毛病，首先是合同的理解问题，因为绝大部分的房屋买卖合同都格式合同，且是开发商提供，不会有太大的问题，但有理解问题，根据法律规定，格式合同应作对提供人不利的解释，这里一定要结合开发商提供的广告、宣传单做文章，这里他们会麻痹大意，夸大其词，购房者一般会找到他们影响其正确选择的虚假宣传。

其四、购房前最好签订降价补偿或者退房的房屋买卖合同，这种合同设计难度非常大，要用综合设定法设定。

生活中，当我们去商店买东西的时候，有时会看到“不满意无条件退货”等广告语，而这写广告语也却确实起到了一定的作用，让消费者放下各种顾忌想要尝试一下，但若涉及到价格高昂的房屋时，却无法实现“无条件退房”，只有购房者发现所购房屋符合约定或法定的条件，才可以依序办理退房手续。