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房屋买卖过程中避免开发商违约必备的法律常识

日期:2018-07-10 浏览次数:0
【案情简介】
 
2014年北京市的王先生看上了亦庄经济开发区正在建设的商业楼,与开发商签订《商品房屋预售合同》,约定开发商将其开发的一个楼层以总价1000万元的价格,在2016年10月出售。另外王先生同时与开发商签订了一份承诺书,承诺在2016年10月30日前,向王先生交付房屋,如若违约,按房价总款千分之一计算违约金,直至实际交付房屋为止。

合同和承诺书签订后,王先生按约支付了购房款和房屋维修基金,但是合同到期后,开发商却未按约向我交付房屋,而是在2017年3月10号才交付房屋。由于开发商的逾期交付,导致王先生原本预定元旦开业的商场而推迟到次年10月1日,并损失500万元经济费。
 
为了挽回这次经济损失,王先生通过网上咨询律师,找到了北京市信凯律师事务所的马庆朝律师,马庆朝律师了解案情之后,建议当事人向海淀人民法院提起诉讼,请求开发商支付2016年10月31日到2017年3月10日的违约金,违约金数额按合同约定计算。
 
海淀人民法院受理案件后,开庭审理,庭审上被告开发商答辩称:合同和承诺书约定违约金过高,请求法院降低违约金数额。原告的代理律师马庆朝表示:王先生与开发商签订《商品房预售合同》和承诺书在先,且合同中明确规定交房的期限及违约之后的违约金赔偿,开发商应该按照合同进行赔偿。最终,海淀人民法院审理后判决:开发商支付王先生违约金10万元,外加经济损失费500万元。


【信凯律师点评】

北京市信凯律事务事务所马庆朝律师认为:违约金是合同当事人约定的,一方违约时,即不履行合同或履行合同不符合约定条件时,应根据违约情况向对方当事人支付的一定数额的货币,具有惩罚性和补偿性的双重性质。违约金实际上是主合同之外的一个从合同,可以作为一种担保方式。另外,违约金的惩罚性也决定了违约金可能起到督促当事人履行合同的目的,也就起到了担保合同的作用。约定违约金后,当事人对违约可能造成的损失及承担责任的范围可以事先了解,为了避免承担违约责任,就必须适当履行合同。
 
《合同法》第114条第2款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由于开发商逾期交房,曹小姐的损失是多付了几个月租金,并无其他损失,又介于违约金具有违约责任形式这一职能,违约金与损害赔偿不同,它不以发生实际损害为条件,即使违约的结果并未发生任何实际损害,也不影响对违约人的违约金责任。
沙云翠律师

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