物业合同纠纷的三种情形

　　生活中，常见的物业合同纠纷有哪些情形?从司法实践经验总结分析，物业合同纠纷的情形主要分为三大类，一是业主的车辆在小区内被盗的情形;二是小区内发生入室盗窃、抢劫，造成业主人身伤害、财产受损的情形;三是业主无过错、物业公司无违约无过错的情形的处理，下面在本文详细介绍。

　　一、业主的车辆在小区内被盗的情形

　　1、业主的车辆在小区内被盗，此时业主应当对如下事项承担举证责任：

　　(1)将车停放在车位或车库的事实;

　　(2)尽到了该尽的防范义务，如车门锁、报警装置的完好性等;

　　(3)车辆的价值。

　　2、物业公司应承担的举证责任是：

　　(1)小区内治安状况的总体情况。总体情况良好，可以证明物业公司在履行安保义务上是没有过错的。如果总体情况不好，正如前文所述，经常有打架斗殴，失窃失盗现象发生，就可以认定物业公司有过错。

　　(2)各种制度是否健全及遵守情况。

　　(3)必要的设施、措施及配备的相关人员的情况。比如，小区与外界通道是否设置了门卫及值班记录，值班记录主要用以证明有人值守。从常理讲，要求门卫对所有进出人员进行登记是不可能的。

　　(4)在主通道及统一停车车位或车库周围设置的防范措施是否符合合同约定，如夜间巡逻、电子监控设施、单独的值班室及值班人员等等。防范程度应当与业主支付的服务费对等。正如你不能要求豪华宾馆与一般招待所对住宿顾客的人身、财物的安保注意义务是一样的。

　　二、小区内发生入室盗窃、抢劫，造成业主人身伤害、财产受损的情形

　　1、此时物业公司一般应从以下几面举证证明已履行合同约定的安保义务：

　　(1)物业服务企业的资质;

　　(2)从事保安服务的人员按国家有关规定具备职业资格;

　　(3)健全的保安服务制度;

　　(4)按制度履行注意义务的记录或证明，如值班日志、重大事故报告记录等;

　　(5)为履行安保义务所采取的措施、配备的设施及必要的宣传等。

　　三、业主无过错、物业公司无违约无过错的情形的处理

　　小区内车辆被盗、业主人身被伤害、居家内财物被盗被抢，很多情况下，业主本身没有过错，而物业公司也能证明按合同全面履行了注意义务，也无明显过错。此时，业主诉讼到法院要求物业公司赔偿，是很难胜诉的。

　　面对此种情形，法院也不能简单驳回了事，多做做法律宣传和调解工作，达到业主撤诉或双方调解而息诉的目的。对物业公司是不是可以不收或少收物业服务费。

　　对业主而言，“利之所归，损之所归”，即财物损失的风险由业主本人承担，这是民法一个被普遍遵守的原则。业主人身及财物损害的赔偿，在这种情况下只能期待刑事案件的侦破。