无权处分出租合同的效力

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我国法律规定，如果是无权处分的买卖合同，合同是有效力的，只是不发生物权处分的效力。出租合同是一种债权合同，需要出租人有处分权。那么，无权处分出租合同的效力是如何的呢?今天，百律网小编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。

我国《合同法》第五十一条对无权处分问题作出了法律规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”但应如何理解该条规定，学者们却见仁见智，各执一词。无权处分是民事法律体系中很重要的一个环节，它与善意取得制度，权利瑕疵担保制度，无权代理制度，无权行为的独立性等理论密切相连。对无权处分的正确理解，涉及到上述民事法律制度之间的协调和民法体系的整合，因此意义重大。而无权处分的理论又博大精深，笔者才疏学浅，仅采撷其中的一朵浪花，就租赁合同中的无权处分问题谈一些粗浅的看法，以求教于学界前辈和同仁。

要正确理解无权处分问题，首先应界清何谓处分。“处分”是一个基本的法律概念，它包括事实上的处分和法律上的处分。所谓事实上的处分，是指对原物体加以物质的变形，改造或毁损的行为，法律上的处分是指使物体的权利状态发生变化。我国《合同法》对租赁合同中的事实处分和法律处分都作出了规定，如《合同法》第223条：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”此乃事实上的处分。而224条则是法律上的处分：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”然而，问题在于：实施处分行为的人是否必须是所有权人呢?学界通说对此持肯定的态度。但仔细看看法律的规定，则会发现这一几乎放之四海而皆准的观点正面临着无法回避的质疑，如《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”按照该条规定，承租人进行转租时，对租赁物并没有所有权，却进行了法律上的处分。也许有人会认为承租人转租是得到了出租人的同意和授权，所以为有权处分。在此，我们要分析一下同意的性质。同意是权利人对他人将要作出的行为的事先承认，是其单方的意思表示，只具有补助行为的性质，并不能使同意权人参与到将要订立的合同中来，这一点与代理中的授权截然不同。由此可见，转租合同仍然只是承租人与第三人之间订立的合同，承租人对其没有所有权的租赁物作出了法律上的处分。正如1982年台湾上字第4690号判决所说：“查出租人固负有使承租人就租赁物为使用收益之义务，惟此项义务之履行，并不以转移租赁物之所有权为必要，故出租人对其租赁物是否有所有权或其他权利，概非租赁之成立要件。”

然而，《合同法》第224条第二款却又这样规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”从而否定了承租人的法律处分权。法律如此规定，无非是为了防止承租人在未经出租人同意的情况下，利用转租渔利，搅乱市场价格;也为了防止承租人利用租赁物进行非法活动，损害社会公共利益。但笔者却持不同的见解。首先，我们考察一下行为人订立租赁合同的目的是什么。我国《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同。”《城市房屋租赁管理办法》也规定：“房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”可见，租赁合同转移的占有，使用和收益权，承租人取得租赁物的目的是为了使用，收益，甚至主要为了收益，所以在当事人没有特别约定的情况下，承租人依租赁合同取得租赁物后，有使用和收益的权利，出租人不得进行不当干涉。那么承租人进行转租，就是取得收益的一种方法，也是他在租赁合同的目的范围内应有的权利，为何要加以否定呢?也许有的学者认为：“如果第三人对租赁物造成了损害，则不利于对出租人的利益保护。这种担心完全没有必要，因为是出租人和承租人之间，承租人和第三人之间分别有合同关系，根据合同相对性规则，当第三人对标的物造成损害时，由第三人向承租人承担损害赔偿责任，再由承租人向出租人承担赔偿责任。这种情况，与承租人自己使用租赁物造成其毁损从而向出租人承担责任的情形并无实质性的区别。况且，承租人对租赁物进行转租，只是占有，使用权发生了转移，对出租人的所有权并不产生任何影响。而由于转租，能使第三人更好地利用租赁物，更好地发挥租赁物的价值。既然转租于法理可行，于实践有利，那我们还有什么理由否定它呢?所以我认为承租人未经出租人同意而对租赁物进行转租，并不属于无权处分，而是正当行使收益权。

但在租赁合同中，我认为有一种情形属于无权处分，即行为人盗得一物体后，出租给第三人的情况。因为租赁物是由出租人盗窃所得，所以出租人对租赁物不享有所有权，而其占有租赁物只是一种占有的事实和状态，并没有取得占有权，更没有使用权和收益权。由此可知，盗窃人出租盗窃物，无任何法律根据，属于无权处分。当所有人发现了真实情况后，可以向出租人(即盗窃人)依不当得利的规定请求返还租金，或依侵权行为的规定请求损害赔偿。与此同时，如果所有权人不想把租赁物出租给承租人，则可向承租人请求返还原物，而不管承租人订立租赁合同时是善意还是恶意。此时之所以不适用善意取得制度，是因为该租赁物系赃物，而对赃物不应适用善意取得，以保护所有人的利益，维护社会的正常秩序。同时从法理上来说，盗窃人与承租人订立的租赁合同是债权合同，承租人对租赁物仅享有债权，而所有人对该物享有所有权，根据物权效力优先于债权的原则，也能得出优先保护所有权的人的结论。而租赁合同终止给承租人造成的损失，承租人可依违约责任向盗窃人请求赔偿，因为盗窃人不能履行合同义务是由于其自始主观履行不能，故应承担违约责任。另一方面，如果所有权人想把租赁物继续出租给承租人，那他应重新与承租人订立租赁合同，从而取得出租人的地位，而不能通过承认的方式成为租赁合同的当事人。因为承认是单方的意思表示，是辅助性的行为，它不能导致“债之主体”的变更，也不能使承租人取得向所有权人请求履行契约的权利。

综上所述，租赁合同中的无权处分问题可分为两部分：一是承租人转租租赁物的，不为无权处分;二是盗窃人出租租赁物的，属于无权处分。可见，我们对任何问题都不能一概而论，而应区别各种情况，进行具体分析，由此才能得出正确的结论。

无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。对于无权处分的出租合同，一般是效力待定的合同。如果你情况比较复杂，百律网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。

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