政策变动能够终止正在交易房屋买卖合同吗

近几年，房屋交易市场不稳，房价与地价之间的微妙关系一直是市场上的热点，政府也根据市场变动不断出台调整政策，房屋买卖也因此受到影响。据海淀律师事务所接到的房屋买卖纠纷案例统计，每天接到上百人咨询律师房屋买卖违约金如何追回的电话，近日，北京市信凯律师事务所的魏颖律师就代理一起因政策原因导致房屋买卖合同终止的成功案例。
 
【案情简介】
 
2017年3月14日，甘女士通过福地公司签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定购买位于三河市××开发区××南侧福××楼××号房屋，房屋总价款274万元，首付款100万元，拟银行贷款174万元。合同签订后，甘女士于2017年3月14日向窦女士支付定金5万元，2017年3月22日支付100万元。
 
2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室发布《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》，该通知记载非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%。根据新政策，首付款比例提高至50%，甘女士只能贷款137万元，无力支付首付款差额，房屋买卖合同无法继续履行。甘女士认为，房屋买卖合同不能继续履行是因出台限购政策，属于不可归责于双方的重大情势变更，窦女士应当返还甘女士购房首付款100万元。为维护甘女士合法权益，甘女士委托北京市信凯律师事务的魏颖律师诉至三河市人民法院，请求法院支持甘女士诉请。


【审理经过】
 
三河市人民法院开庭审理此案，庭审上窦女士辩称合同系双方真实意思表示且双方在合同中约定如银行无法贷款，买受方应自行筹集款项给出售方，合同可以继续履行。甘女士主张解除合同应提交充分有效的证据。如合同无法继续履行，要求甘女士给付房屋降价损失90万元。
听完窦女士的陈述之后，甘女士向三河市人民法院提交涉案合同、定金收条、转账凭证及廊坊市人民政府办公室（2017）27号通知，证实原、窦女士双方房屋买卖权利义务的约定、房款给付及政策出台等情况。同时申请第三人福地公司员工鄢某作为证人出庭作证。鄢某证实，原、窦女士双方于2017年3月21日和3月22日两次去银行办理贷款，均未获批。3月21日房产新政出台，甘女士首付款由总房款的35%提高到50%，首付款增加30万元左右。窦女士对甘女士提交的合同及银行转账凭证的真实性无异议，对5万元的定金收条称无窦女士签字无法认可，对廊坊市人民政府文件通知的真实性提出异议，对证人证言的真实性亦不认可。窦女士未向本院提交证据。

【法院判决】

三河市人民法院认为，因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行的，当事人可以请求解除合同。本案中，甘女士非本地户籍，购房首付比例又提高至50%，加之双方两次办理银行贷款均未获批，应认定双方合同目的无法实现系因房产政策导致，此种情况非双方在签订合同时所能预见，故甘女士主张解除涉案合同及补充协议的诉讼请求，本院应予支持。合同解除后，窦女士应返还甘女士已付购房款100万元。甘女士起诉要求窦女士张俭作为赔偿义务主体，无法律依据，本院不予支持。窦女士抗辩如银行贷款不能获批，甘女士应自行筹集款项交付窦女士，但未提供相关证据，本院难以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（五）项、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原、窦女士双方于2017年3月14日签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议。
二、窦女士于本判决生效之日起三十日内返还甘女士甘净已付房款100万元。
三、驳回甘女士甘净其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6900元，保全费5000元，甘女士甘净、窦女士窦红威各负担一半（甘女士已预交，窦女士于本判决生效后三日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。