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限购房政策下借名买房如何维护自己的合法权益

日期:2018-06-20 浏览次数:0
北京自限购政策实施后,很多外地人都不具备获得买房的资格,因此,“借名买房”一下子火了起来,不过,借名买房却存在着很大的风险。北京市信凯律师事务所的李春芳律师从借名买房纠纷案例中,为购房者们分析,如何在借名买房中维护自己的合法权益。
 
【案例分析】
 
2012年王某独自一人来北京打拼,工作几年之后手里攒了一些钱,决定在北京买一套三室一厅的住房。然而北京实施限购之后,王某作为外地人不具备购房资格,决定求助在北京落户的表兄李某,借李某之名买下了北京市顺义区于庄小区的一套住房。
 
2016年4月18日,王某与表兄李某书面约定买卖房屋的情况后,王某持李某身份证到房产公司买房,并在买房合同上签订了李某的名字。手续办理完之后,王某搬进新房住。2018年过完春节,王某不打算在北京发展,决定卖掉北京的房子,在自己的家乡重新购房。
 
当王某卖房时需要李某签字时,李某提出向王某索要一半的卖房费。王某不同意李某的请求,找到了北京市信凯律师事务所的李春芳律师,以法律的手段维护自己的权利。

 
【法院判决】
 
李春芳律师接受代理后,向海淀人民法院提起了诉讼,要求法院确认以李某名义购得的房屋为王某所有。王某为证明自己的主张,向法庭出示了《购房协议书》、《买卖合同》、发票原件、维修基金收据、存款存折原件和李某身份证原件,要求法院支持其主张。
 
李某辩称,其与王某签订的购房协议书无效,且没有实际履行,房子登记在自己名下,双方关于所有权的约定,不能对抗李某合法取得的房屋所有权证书,要求驳回王某的诉讼请求。
 
李春芳律师为王某辩护,认为该借名买房纠纷案件涉及两个法律关系,一是李某作为买受人与房产公司签订的房屋买卖合同关系,二是王某与李某之间形成的委托法律关系。王某本应以自己的名义购买诉争房屋,取得房屋所有权,但其以保留所有权的意思表示,依委托书委托李某购买诉争房屋,并对房屋享有法律上的所有权,王某在自身则享有事实上所有权。李某主张协议无效,没有法律依据,不予采信。最终法院支持原告王某的诉讼请求,确认了房屋所有权归王某所有。
 
【信凯律师析案】
 
北京市信凯律师事务所的李春芳律师表示,本案中法院支持原告王某的诉讼,是按物权确认的纠纷来处理,登记的物权与事实上的物权不一致,结合购房款的支付、双方签订的协议等证据来证明实际购得房屋属于出资人所有。
 
另外,法院按委托合同纠纷不处理,因为双方关于委托买房的协议不违反法律强制性规定应属有效,借名人与登记人之间有纠纷就应当依据双方合同约定予以解决,当事人没有约定或者约定不明的,可以参照《合同法》关于委托合同买卖合同有相关规定处理。
 
因此,借名买房纠纷中,双方的借名协议很重要,能明确双方的意思表示,如果确认房屋权利的请求得不到法院的支持,借名人有权向名义人主张出资债权。
 
沙云翠律师

沙云翠律师刑事辩护律师高级合伙人律师 十年之久执业经验

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